Varėnos valdžia giriasi, kad daug dirba pritraukdama investicijas, bet kai kurie pavyzdžiai verčia tuo abejoti, nes verslas susiduria su didelėmis rizikomis, kurias iš anksto numatyti sunku, o politikams kartais pritrūksta lankstumo…
Romana Vaičkutė
Verslininkų planai ir rizikos
Varėnoje labai reikia viešbučio ir buvo kalbama, kad jį statys parke, nugriovus buvusio „Pumpurėlio“ lopšelio-darželio pastatą. 2020 m. rugpjūčio 10 d. po įvykusio aukciono UAB „Somnus LT“ išsinuomojo 0,6715 ha žemės sklypą Aušros g. 17 Varėnoje (parke, buvusio darželio plote) 99 metams. Naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos, daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Sutartyje su NŽT Varėnos skyriumi be kita ko numatyti papildomi žemės naudojimo apribojimai: nuomininkas per 3 metus turi pastatyti viešbučių paskirties pastatą arba gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučio) pastatą, kurio bent vienas aukštas būtų skirtas paslaugų veiklai vykdyti. Neįvykdžius šio punkto reikalavimo, Varėnos rajono savivaldybės teikimu žemės sklypo nuomos sutartis nutraukiama prieš laiką.
Tačiau niekas negali žinoti, kokios nenumatytos aplinkybės gali iškilti. Taip ir atsitiko: bendrovės planus statyti planuojamą viešbučių paskirties pastatą neigiamai paveikė turizmo sektoriaus krizė, kilusi dėl užsitęsusios COVID-19 pandemijos ir jos metu taikytų apribojimų. Taip pat situaciją sukomplikavo 2021 metais vykęs pabėgėlių antplūdis iš Baltarusijos ir ženkliai išaugusios statybinių medžiagų kainos. 2022-02-24 prasidėjęs Rusijos karas prieš Ukrainą Bendrovei galutinai užkirto kelią gauti reikiamą finansavimą viešbučio statybai ir veiklai vykdyti. Dėl šių priežasčių, nepaisant patirtų išlaidų, bendrovei teko atsisakyti viešbučio statybos šiame sklype.
2022 06 02 UAB „Somnus LT“ kreipėsi į Varėnos r. savivaldybės tarybą dėl koncepcijos pakeitimo ir sklypo užstatymo, prašydama prailginti nuomos sutartyje nustatytą terminą daugiabučių paskirties pastatui pastatyti. Be to, sklypo užstatymo koncepcijas rengusios architektų studijos rekomendavo sklypui planuoti smulkų užstatymą ir tokiu būdu įsijungti į Vasario 16-osios g. ir gretimų pastatų kuriamą urbanistinį audinį. Projektuojant pastatų grupę kuriami vidiniai kiemeliai, erdvės tarp pastatų kuria ryšį su parku, esančiu už nugaros, o ne jį aklinai atitveria.
Bendrovė prašė žemės nuomos sutarties 7.1 p. pakeisti ir išdėstyti taip: „7.1. nuomininkas per 5 metus turi pastatyti viešbučių paskirties pastatą arba gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučio) pastatą ir/ar pastatų kompleksą, kurio vieno pastato bent vienas aukštas būtų skirtas paslaugų veiklai vykdyti.“ Tačiau į tai savo atsakyme rajono meras Algis Kašėta pažymėjo, kad neįvykdžius Žemės nuomos sutartyje numatytų sąlygų, sutartis bus nutraukiama prieš laiką, be to, šioje sutartyje nėra numatyta galimybė koreguoti sutarties sąlygų, kadangi sutarties sąlygų keitimas gali turėti įtakos konkurencijos ribojimui.
Nors Varėnos valdžia neatsižvelgė į verslininkų prašymą, daugiabučių gyvenamųjų namų kvartaliuko Aušros g.17 projektavimo darbai vyko toliau.
Dar viename prašyme – nemažas atliktų darbų sąrašas
Artėjant lemtingam terminui – baigiantis 3 metams, numatytiems sutartyje, UAB „Somnus LT“ š.m. liepos 21 d. vėl kreipėsi Varėnos r. savivaldybės tarybą, kuriame išdėstė atliktus darbus ir aplinkybes, sutrukdžiusias įvykdyti sutartyje numatytus reikalavimus.
Rašte teigiama: „Bendrovė išsinuomojo Sklypą siekdama pastatyti viešbučių paskirties pastatą, kurio bent vienas aukštas būtų skirtas paslaugų veiklai vykdyti. 2021 m. Bendrovės užsakymu architektų studija UAB „Paleko archstudija“ parengė viešbučio statybos Sklype architektūrinę koncepciją, kurią pristatėme Varėnos r. savivaldybės Architektūros skyriui. Bendrovės planus statyti planuojamą viešbučių paskirties pastatą neigiamai paveikė turizmo sektoriaus krizė, kilusi dėl užsitęsusios COVID-19 pandemijos ir jos metu taikytų apribojimų. Taip pat situaciją sukomplikavo 2021 metais vykęs pabėgėlių antplūdis iš Baltarusijos ir 2022-02-24 prasidėjęs Rusijos karas prieš Ukrainą ir su tuo susijęs ženklus statybinių medžiagų kainų kilimas. Visų potencialių investuotojų atsakymai dėl galimybės tuo metu investuoti į šį ir kitus tokio tipo projektus buvo kategoriškai neigiami. Šios priežastys galutinai užkirto kelią gauti reikiamą finansavimą viešbučio vystymui, ir nepaisant patirtų išlaidų Bendrovei teko atsisakyti viešbučio statybos šiame sklype.
Atlikus Varėnos r. gyventojų apklausą, kurioje dalyvavo apie 300 respondentų, pastebėjome susidomėjimą naujos statybos butais. Apklausos metu išsiaiškinę rinkos poreikius dėl butų dydžių, kambarių skaičiaus, kreipėmės į architektų bendriją „UPE studio“ dėl pradinės koncepcijos atnaujinimo, pritaikant ją daugiabučių paskirties pastato statybai Sklype. Bendrovės užsakymu 2022 m. gegužės mėn. architektų bendrija „UPE studio“ užbaigė daugiabučių paskirties pastatų architektūrinę viziją, kuri buvo pristatyta Varėnos r. savivaldybės administracijai.
2023 m. gegužės mėn. architektų bendrija „UPE studio“ užbaigė rengti Gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučiai)) pastatų komplekso Aušros g. 17, Varėna, techninį projektą.
Projektą sudaro šešių gyvenamųjų pastatų kompleksas su komercinėmis patalpomis. Suprojektuoti 46 skirtingo dydžio butai, sandėliukai, vaikų žaidimo aikštelė ir parkavimo vietos. Bendras pastatų plotas ~3600 kv. m. Bendrovė artimiausiu metu numato gauti statybą leidžiantį dokumentą pagal parengtą techninį projektą.
Kadangi dėl nuo Bendrovės nepriklausančių aplinkybių pirminis pastato projektas turėjo būti iš esmės pakeistas, o taip pat atsižvelgiant į projekto dydį ir kompleksiškumą bei ilgus projektavimo terminus, Bendrovei reikalingas papildomas terminas gyvenamųjų pastatų komplekso statybos rangos darbų įgyvendinimui.
Pažymėtina, kad dėl Sutarties 7.1 p. sąlygos formuluotės, Bendrovė susiduria su kliūtimis gauti statybos finansavimą, kredito įstaigoms motyvuojant išankstinio Sutarties nutraukimo rizika. Taip pat ir esamiems projekto investuotojams norisi užtikrintumo, kad turi Varėnos rajono savivaldybės tarybos palaikymą pradėtų darbų tęstinumui. Dėl šių priežasčių norime kreiptis į Tarybą dėl termino pratęsimo. Pažymime, kad parengtas techninis projektas jau pareikalavo 14 mėnesių projektuotojų darbo ir apie 150 000 Eur investicijų. Prie projekto dirba 17 žmonių yra parengta 18 techninio projekto dalių, kurias sudaro virš dviejų tūkstančių puslapių dokumentacijos ir brėžinių. Taip pat reikia paminėti, jog pirminės architektūrinės koncepcijos parengimas kainavo papildomus 20 000 Eur. Šiuo metu yra rezervuoti 18 butų ir 5 paslaugų paskirties patalpos. Taip pat yra sudaryti susitarimai su privačiais investuotojais dėl tam tikrų projekto dalių įsigijimo.
Manome, kad į projektą įdėtas darbas ir lėšos patvirtina Bendrovės tikslą įgyvendinti aukštos šiuolaikiškos architektūrinės vertės projektą, kuris darniai įsilietų į Varėnos miestą bei jį praturtintų.
Tikime, kad iki šiol praktiškai neegzistavusi naujo modernaus būsto pasiūla būtų tikrai naudinga Varėnos rajono savivaldybei bei jos esamiems ir būsimiems gyventojams. Todėl pašome Tarybos bendradarbiavimo siekiant užbaigti įgyvendinti šį projektą.
Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytas aplinkybes ir argumentus, prašome Tarybos 18 mėnesių pratęsti Sutarties 7.1 p. nustatytą terminą, reikalingą daugiabučių pastatų komplekso statybai.“
Ko nemato politikai
Į www.giruzis.lt redakciją kreipėsi šios bendrovės atstovas Mantas Timaitis, taip pat atsiuntęs viešą laišką, kurį išplatino ir Varėnos r. tarybos nariams bei merui. Laiškas praėjusią savaitę buvo parašytas po Komitetų posėdžių, kurie vyksta prieš Tarybos posėdį.
Dalinamės verslininko įžvalgomis ir pastebėjimais:
„Gerbiami Varėnos rajono savivaldybės tarybos nariai!
Kreipiuosi į Jus dėl sprendimo projekto Nr. T-X-p-147 „Dėl pritarimo sutarties pakeitimui“ kurį svarstėte Komitetuose ir svarstysite būsimame Tarybos posėdyje.
Stebėjau komitetų posėdžius ir matau, jog yra neatsakytų klausimų.
Šiuo laišku pabandysiu atsakyti į klausimus, kuriuos kėlėte ir suteikti šiek tiek konteksto. Tikiuosi perskaitysite ir atsižvelgsite priimdami svarbų sprendimą Varėnos rajonui.
Norėčiau pakomentuoti keletą dalykų ir taip pat dar kartą paprašyti suteikti galimybę dalyvauti Tarybos posėdyje (Kreipimęsi į Tarybą dėl papildomo nuomos punkto pakeitimo šis prašymas yra išsakytas). Atvyksiu į Tarybos posėdį atsakyti papildomų klausimų, kuriuos turėsite.
Apie nuomos sutartį
Nuomos sutartis yra sudaryta 99 metams. Šiuo metu, kaip reikalauja sutartis, sklypas yra naudojamas pagal paskirtį ir laiku mokama nuoma. Papildomi punktai (7, 7.1, 7.2) kuriuos Varėnos rajono savivaldybė įrašė rengdama nuomos sutarties konkursą yra galimi keisti nepažeidžiant jokių įstatymų. Taip teigia ir NŽT kuri po savivaldybės kreipimosi pateikė išaiškinimą (citata):
„NŽT 2023 m. rugsėjo 5 d. raštu Nr. 3SD-4460-(14.3-137 E.) „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties“ informavo, kad atsižvelgiant į tai, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.223 straipsnio 1 punkto nuostatas: sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, bei į tai, kad pagal CK 6.562 (žemės nuomos sutarties pabaiga) nėra pagrindo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, mano, kad Varėnos rajono savivaldybės tarybai pritarus, Sutarties šalių susitarimu galima pakeisti Sutarties 7.1 papunktyje nurodytą 3 metų terminą.“
Kitoje analogiškoje sutartyje ir konkurse, kuris įvyko 2022 05 05 nustatytas 3 metų ir 10 mėnesių terminas projektui užbaigti (t.y. 30% ilgesnis nei mūsų) nors ir sklypo dydis, ir galimybės jame išvystyti daugiabučių projektą yra daugiau nei keturis kartus mažesnis. Didesniame sklype galima išvystyti daugiau ir trunka ilgiau. Tai logiškai mūsų terminas turėtų būti ilgesnis.
Sunku pasakyti, kodėl terminai skiriasi, bet trys metai įgyvendinti tokio dydžio ir kompleksiškumo projektą, kaip mūsų, yra tikrai sudėtinga normaliomis rinkos sąlygomis.
Taip pat Marcinkonių g. 16a konkurso sąlygose jau numatomos papildomos žemės sklypo nuomos sąlygos leidžiančios pratęsti terminą:
„1. Nuomininkas įsipareigoja per 16 mėnesių nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pasirašymo dienos daugiabučio namo statybai gauti statybą leidžiantį dokumentą. Dėl objektyvių, nuo nuomininko nepriklausančių, priežasčių šis terminas gali būti pratęstas šalių raštišku susitarimu;
2. Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 30 mėnesių nuo statybos leidimo išdavimo užbaigti daugiabučio namo statybos darbus. Dėl objektyvių, nuo nuomininko nepriklausančių, priežasčių šis terminas gali būti pratęstas šalių raštišku susitarimu“.
Mūsų atveju tokio punkto nebuvo, tačiau akivaizdu iš NŽT išaiškinimo ir tuo pačiu iš vėlesniam konkursui rengtų sąlygų, jog taip ir turi būti. Tiek rengiant konkurso sąlygas ir galvojant terminus projektam įgyvendinti, nėra įmanoma nuspręsti, koks terminas yra teisingas ir realus, kadangi nėra aišku, kokio dydžio ir kokio kompleksiškumo projektai bus rengiami ir kokios bus objektyvios aplinkybės, dėl ko tie projektai gali vėluoti.
Mes konkursą laimėjome vykstant pasaulinei COVID-19 pandemijai (buvo ką tik pasibaigęs pirmasis karantinas ir netrukus paskelbtas antrasis https://lt.wikipedia.org/wiki/COVID-19_pandemija_Lietuvoje ). Neapibrėžtumo buvo daug, tačiau mano tikėjimas Varėnos rajono potencialu leido įtikinti partnerius dalyvauti konkurse ir vystyti nekilnojamąjį turtą Varėnoje.
Dėl įmonės kuri laimėjo konkursą ir projektą rengusių žmonių
NT vystytojai praktiškai visada atskirus projektus vysto įsteigdami būtent tam projektui skirtas įmones, kur dažniausiai dirba vienas žmogus – direktorius. Tai rodo ir kitas Varėnos vystytojas – Marcinkoniu g. 16a konkurso statyti daugiabutį laimėtojas, kuris įsteigė visiškai naują įmonę būtent tam projektui. Šią praktiką naudoja tiek didžiausi, tiek ir mažesni Lietuvos vystytojai. Šis modelis taikomas dėl rizikų, kaštų, investicijų valdymo patogumo atskiriant projektus vienas nuo kito. Taip pat toks modelis yra tinkamas bankams ir kitom kredito institucijoms, kurių paslaugomis naudojasi visi NT vystytojai.
Projekto vystymui įsteigtose įmonėse dirbantys žmonės yra tik viena dalis žmonių, kurie dirba prie NT vystymo projektų. Didžioji dalis žmonių yra architektai, konstruktoriai, inžinieriai bei kiti savo srities profesionalai (arba įmonės), su kuriais yra sudaromos sutartys atskiroms projekto dalims parengti („Aušros 17“ projekte tų dalių yra net 18, kas sudaro virš 2000 puslapių dokumentacijos), o po to samdomas gen. rangovas ar statybų valdymo kompanija statybos darbams įgyvendinti.
Mes į savivaldybę kreipėmės jau ne kartą. Dėl sutarties pratęsimo pirmą kartą kreipėmės dar 2022 birželio 2 dieną (kreipimąsi ir savivaldybės atsakymą pridedu) pačiu sudėtingiausiu ir neapibrėžčiausiu laiku mūsų istorijoje. Per COVID-19 pandemiją, kai viskas buvo uždaryta, visos investicijos sustabdytos darbas tapo labai sudėtingas, buvo neįmanoma skaičiuoti jokių sąmatų, statybų kainos kilo nesuvokiamai. Tuo metu mes tikrai buvome labai sunerimę dėl besiklostančios situacijos NT rinkoje, nebuvo aišku, kaip bus su tiekimo grandinėmis, medžiagų kainomis ir pan. – niekas nieko tuo metu negalėjo prognozuoti, todėl ir kreipėmės gerokai iš anksto norint terminą pratęsti, tokiu būdu suvaldyti rizikas ir tęsti projektą bei investicijas. Deja, tuo metu atsakymas ir pozicija buvo tokia, kad pratęsti neįmanoma. Bet mes vis tiek tęsėme darbus, investavome ir pasiekėme puikų rezultatą. Manau, tai be jokios abejonės įrodo, jog šis projektas mums svarbus ir mes esame pasiryžę jį pabaigti.
Tarybos nariai komitete lygino šį projektą su Vilniuje vystomais NT projektais.
Tokios architektūrinės kokybės projektai analogiškose Vilniaus miesto vietose kainuoja nuo 5000 eurų už kv.m, kai mūsų projekte skelbiamos kainos prasideda nuo 2300 Eur už kv.m (skelbiamos pradinės kainos). Jei lyginsime pigiausius niekuo neišsiskiriančius ir neypatingose Vilniaus vietose esančius projektus su šiuo, tikrai galime rasti pigiau, bet ar tai yra teisingas lyginimas? Neabejoju, jog galime rasti pigesnių butų ir Berlyne, Varšuvoje ar Paryžiuje, tačiau be konteksto toks lyginimas nebūtų teisingas.
Tiesa yra tai, kad Vilniuje ir Varėnoje statyti kainuoja tiek pat. Be to, Varėnoje, tikėtina, kainuos daugiau dėl logistikos.
„Aušros 17“ yra tik vienas iš 5 šiuo metu mūsų vystomų projektų Varėnos rajone. Šiuo metu vystome tris komercinius, vieną rekreacinį/turizmo ir aptariamą gyvenamųjų namų kvartalą Aušros g. 17. Šiandien jau esame investavę apie 412 000 (keturis šimtus dvylika tūkstančių eurų) į sklypų įsigijimą ir projektavimo darbus. Per ateinantį mėnesį turėsime sumokėti dar 130 000 (šimtą trisdešimt tūkstančių eurų) pagal pasirašytas sutartis – iš viso 543 000 eurų (penki šimtai keturiasdešimt tūkstančių eurų). Kad įgyvendintume minėtus projektus, per ateinančius keturis-penkis metus yra suplanuota investicijų už apytiksliai 22,5 mln. eurų. Ar tikrai stovi eilė investuoti tokius pinigus į Varėnos rajoną (kaip girdėjau viename iš komitetų metu)?
Tiesa, tikrai baisu girdėti, kai savivaldybės darbuotojai prasitaria apie tai, jog jau yra „kažkas“, kas perims šį projektą, arba kad „jau yra uždrausta mums vystyti daugiabučius Aušros g. 17“. Ir taip buvo kalbama dar pavasarį, nesuėjus jokiam terminui, nepriėmus jokio Tarybos ar NŽT sprendimo.
Tikiuosi, ši informacija padės Jums turėti pilnesnį vaizdą priimant Varėnai tikrai svarbų sprendimą. Tai yra pirmas toks ir, be jokios abejonės, išskirtinis projektas Varėnoje.
Šis balsavimas nėra balsavimas apie tai, kad pakeisti papildomą nuomos sutarties sąlygą, kas yra visiškai teisėta ir normalu vertinant kontekstą, atsižvelgiant į NŽT išvadą.
Šis balsavimas yra apie tai, ar Jūs prieš investicijas Varėnos rajone?
Ar Jūs prieš tai, kad žmonės (projektuotojai, konstruktoriai, inžinieriai, investuotojai, vystytojai), kurie dirbo trejus metus prie šio projekto, jį baigtų ir papuoštų miestą? Tokie projektai laimi architektūros konkursus!
Ar Jūs prieš tai, kad vien Aušros g. 17 projektu į Varėną būtų investuota arti šešių milijonų eurų?
Šis balsavimas yra apie žinutę mums ir kitiems investuotojams. Kokia ji bus – priklauso nuo Jūsų balso!
Kas bus, jei ir kitiems investuotojams prireiks daugiau laiko ar kitokių sprendimų, kurie padėtų spręsti iššūkius?
Lengva ranka nubrauksite visų investuotojų įdėtas pastangas, lūkesčius ir pinigus?
Ar šis klausimas tikrai vertas tiek tik laiko svarstymui, susipažinimui ir įsigilinimui, kiek buvo skirta komitetuose?
Nesinori tuo tikėti.
Tikiu, kad šis klausimas vertas svarstyti, klausti ir diskutuoti, juk kalbame apie pačias didžiausias privačias investicijas į gyvenamą būstą Varėnoje nuo Varėnos pradžios.“
Sprendimas – 25 Varėnos išrinktųjų rankose
Varėnos r. savivaldybės Tarybos posėdis vyks rugsėjo 26 d., 14 val. Sprendimo projekte, kurį parengė Varėnos savivaldybės administracijos specialistai, siūloma pritarti sutarties 7.1 p pakeitimui jį išdėstant taip: „7.1. nuomininkas per 54 mėnesius turi pastatyti viešbučių paskirties pastatą arba gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučio) pastatą, kurio bent vienas aukštas būtų skirtas paslaugų veiklai vykdyti“. Jei tarybos nariai pritars šiam sprendimo projektui, iki 2025 m. vasario 11 d. bus privalu pastatyti bent vieną gyvenamosios paskirties (trijų ir daugiau butų (daugiabučio) pastatą, kurio bent vienas aukštas bus skirtas paslaugų veiklai vykdyti.
Jei nuomininkas įsipareigojimo iki nustatyto termino neįvykdys ir 2025 m. I ketv., reikės skelbti naują viešą aukcioną; jei nuomininkas pradės, tačiau laiku nepabaigs statybų (yra grėsmė turėti nebaigta statyti ir kraštovaizdį šalia miesto parko gadinantį (gadinančius) pastatą (pastatus).
Kam įdomu, kaip atrodytų gyvenamųjų namų kvartaliukas parke, galite pasižiūrėti jo vizualizaciją: projekto tinklapis www.ausros17.lt